Mortgage Sonrası Kira Geliri: 2026 Net Getiri Hesaplama Rehberi

Son Güncelleme: Temmuz 2026 | Okuma süresi: 14 dk

Konut kredisi kullanarak bir ev satın alıp kiraya vermek, Türkiye'deki en popüler yatırım araçlarından biri. Bankadan gelen aylık 25.000 TL'lik kira ödemesi mesajı yüzünüzü güldürebilir. Peki, bu rakamın ne kadarı gerçekten cebinize kalıyor? Bankaya ödediğiniz kredi taksiti, her yıl artan aidatlar, emlak vergisi ve en önemlisi kira geliri vergisi (GMSİ) sonrası elinizde kalan net tutar, genellikle hayal edilenden oldukça farklıdır. Bu durum, özellikle Bağdat Caddesi gibi primli lokasyonlarda yatırım yapanların sıkça karşılaştığı bir yanılgıdır.

Çoğu yatırımcı, brüt kira gelirine odaklanarak basit bir hesaplama yapar: Kira Geliri - Kredi Taksiti = Kâr. Bu tehlikeli derecede eksik bir yaklaşımdır. Bu rehberde, 2026 yılı güncel verileri ve yasal düzenlemeleri ışığında, mortgage ile alınmış bir mülkün gerçek, yani net kira getirisini nasıl hesaplayacağınızı adım adım, tüm detaylarıyla anlatacağız. Kâğıt üzerindeki rakamların ötesine geçip, yatırımınızın finansal sağlığını doğru bir şekilde ölçmenizi sağlayacak tüm araçları ve bilgileri sunacağız.

Aşkan Behbud — Century 21 Perfect, 15+ yıl gayrimenkul deneyimi, Bağdat Caddesi

Temel Kavramlar: Brüt Getiriden Net Kâra Yolculuk

Hesaplamalara başlamadan önce, terminolojiyi netleştirmek kritik öneme sahiptir. Gayrimenkul yatırımında sıkça karıştırılan bu iki temel kavram, yatırımınızın performansını ölçerken doğru bir başlangıç yapmanızı sağlar.

Brüt Kira Geliri Nedir?

Brüt kira geliri, en basit tanımıyla, kiracınızdan herhangi bir kesinti yapılmadan önce, sözleşmede belirtilen aylık veya yıllık kira bedelinin toplamıdır. Örneğin, evinizi aylık 20.000 TL'ye kiraya verdiyseniz, yıllık brüt kira geliriniz 240.000 TL'dir. Bu rakam, yatırımın potansiyelini gösteren ilk ve en ham veridir ancak tek başına bir anlam ifade etmez. Finansal analizlerde genellikle bir başlangıç noktası olarak kullanılır.

Net Kira Geliri: Asıl Önemli Olan Rakam

Net kira geliri, brüt kira gelirinden mülkle ilgili TÜM giderlerin düşülmesinden sonra elinizde kalan gerçek kârdır. İşte bu rakam, yatırımınızın gerçek performansını ve size ne kadar nakit akışı sağladığını gösterir. Giderler kalemini doğru ve eksiksiz bir şekilde hesaplamak, bu süreçteki en önemli adımdır. Bu giderler genellikle iki ana kategoriye ayrılır: işletme giderleri ve finansman giderleri.

Adım Adım Net Kira Getirisi Hesaplama Süreci (2026)

Şimdi, mortgage ile finanse edilmiş bir konutun net kira getirisini hesaplamak için izlemeniz gereken adımları detaylı bir şekilde inceleyelim. Bu süreci bir kontrol listesi gibi kullanarak kendi yatırımınız için uygulayabilirsiniz.

Adım 1: Yıllık Brüt Kira Gelirinizi Belirleyin

Bu en kolay adımdır. Kira kontratınızdaki aylık kira bedelini 12 ile çarpın. Eğer yıl içinde bir kira artışı yapıldıysa, her dönemi ayrı ayrı hesaplayıp toplayın.
Örnek: Aylık kira 22.000 TL ise, Yıllık Brüt Kira Geliri = 22.000 TL * 12 = 264.000 TL.

Adım 2: Tüm Giderlerinizi Eksiksiz Listeleyin

Burası çoğu yatırımcının hata yaptığı veya bazı kalemleri unuttuğu kritik bölümdür. Giderlerinizi üç ana başlık altında toplayabiliriz:

a) Finansman Giderleri (Mortgage)

Konut kredisi taksitinizin tamamı gider değildir. Taksitler anapara ve faiz ödemesinden oluşur. Vergi hesaplamasında gider olarak düşebileceğiniz kısım, sadece yıl içinde ödediğiniz toplam faiz tutarıdır. Anapara ödemesi bir gider değil, borcunuzu azaltan bir sermaye ödemesidir. Bankanızdan alacağınız yıllık ödeme planı dökümünde bu ayrımı net olarak görebilirsiniz.

b) Sabit İşletme Giderleri

Bu giderler, evinizde kiracı olsun ya da olmasın, her durumda ödemek zorunda olduğunuz maliyetlerdir.

• Emlak Vergisi: Mülkün bulunduğu belediyeye her yıl iki taksit halinde ödenir. Rayiç bedel üzerinden hesaplanır.
• Zorunlu Deprem Sigortası (DASK): Her yıl yenilenmesi zorunlu olan bir poliçedir.
• Konut Sigortası: DASK'ın kapsamı dışındaki risklere (yangın, hırsızlık, su baskını vb.) karşı yapılan ve gider olarak gösterilebilen bir sigortadır.
• Site/Apartman Aidatı: Ortak alanların bakım, onarım, temizlik ve personel giderleri için ödenen aylık bedeldir. Bu giderin tamamı vergi matrahından düşülebilir.

c) Değişken ve Potansiyel Giderler

Bu maliyetler her zaman ortaya çıkmaz ancak bütçenizde mutlaka bir pay ayırmanız gereken önemli kalemlerdir.

• Bakım ve Onarım Payı: Kiracının neden olmadığı (kombi arızası, tesisat sorunu vb.) arızalar için yıllık brüt kiranın %3-5'i kadar bir bütçe ayırmak mantıklıdır. Örneğin, geçen ay Caddebostan'daki bir müşterimizin dairesindeki 20 yıllık tesisat borusu patladı ve bu beklenmedik masraf yaklaşık 35.000 TL tuttu. Bu tür sürprizlere hazırlıklı olmak gerekir.
• Boş Kalma Payı (Vacancy Rate): Kiracının çıktığı ve yeni bir kiracı bulunana kadar geçen süredeki kira kaybıdır. İstanbul gibi hareketli bir piyasada bile bu süre 2-4 haftayı bulabilir. Yıllık brüt kiranın %5-8'ini (yaklaşık 1 aylık kira) bu risk için ayırmak, gerçekçi bir finansal planlama için şarttır.
• Amortisman Gideri: Gayrimenkulün yıpranma payı olarak, satın alma bedelinin (arsa bedeli hariç) %2'sini yıllık gider olarak düşebilirsiniz. Bu, gerçekte cebinizden çıkmayan ancak vergi avantajı sağlayan önemli bir haktır.

Adım 3: Kira Geliri Vergisini (GMSİ) Hesaplayın

Giderlerinizi belirledikten sonraki en önemli adım, devlete ödeyeceğiniz vergiyi hesaplamaktır. Türkiye'de kira gelirleri, Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ) olarak vergilendirilir. İki farklı yöntemle verginizi hesaplayabilirsiniz.

Götürü Gider vs. Gerçek Gider Yöntemi

Yasa, mülk sahiplerine iki seçenek sunar. Doğru seçimi yapmak, ödeyeceğiniz vergi miktarını doğrudan etkiler.

• Götürü Gider Yöntemi: Hiçbir belge veya fatura göstermeden, yıllık brüt kira gelirinizden 2026 yılı için belirlenen istisna tutarını düştükten sonra kalan miktarın %15'ini gider olarak kabul etme yöntemidir. Basittir ama mortgage ile ev alanlar için neredeyse her zaman dezavantajlıdır.
• Gerçek Gider Yöntemi: Yaptığınız tüm belgeli harcamaları (yukarıda Adım 2'de listelenenlerin birçoğu) brüt kira gelirinizden düşerek vergi matrahınızı bulma yöntemidir. Ödediğiniz mortgage faizleri yüksek bir meblağ oluşturduğu için, kredili ev alan yatırımcılar için bu yöntem çok daha avantajlıdır.

2026 Yılı Kira Geliri Vergisi Dilimleri ve İstisna Tutarı

Vergi hesaplaması için 2026 yılına ait (tahmini) istisna tutarı ve vergi dilimlerini bilmemiz gerekiyor. Bu rakamlar her yıl yeniden değerleme oranına göre güncellenir.

(Not: Aşağıdaki rakamlar 2026 yılı için öngörülen tahmini değerlerdir ve resmi olarak açıklandığında değişiklik gösterebilir.)

• 2026 Konut Kirası İstisna Tutarı: 38.000 TL
• 2026 Gelir Vergisi Dilimleri:
• 120.000 TL'ye kadar: %15
• 280.000 TL'ye kadar olanın 120.000 TL'si için 18.000 TL, fazlası: %20
• 650.000 TL'ye kadar olanın 280.000 TL'si için 50.000 TL, fazlası: %27
• ...diye devam eder.

Pratik Uygulama: Kadıköy Örneği Üzerinden Net Getiri Analizi

Tüm bu teorik bilgileri somut bir örnekle pekiştirelim. Kadıköy, Göztepe'de 2026 yılı başında yatırım amaçlı bir daire aldığınızı varsayalım.

Diğer verilerimiz:

• Yıllık Kredi Faizi Ödemesi (İlk Yıl): 280.000 TL
• Yıllık Anapara Ödemesi (İlk Yıl): 140.000 TL (Toplam taksit: 420.000 TL)
• Aylık Aidat: 1.500 TL (Yıllık: 18.000 TL)
• Yıllık Emlak Vergisi: 4.500 TL
• Yıllık DASK + Konut Sigortası: 2.500 TL

Şimdi net getiriyi hesaplayalım:

Nakit Akışı Analizi: Cebinize Giren ve Çıkan Para

Vergi ödemesek bile, bu yatırımın bize aylık olarak ne kadara mal olduğunu veya ne kadar kazandırdığını bulmalıyız. Bu, nakit akışı analizidir.

• Aylık Gelen Para (Kira): +25.000 TL
• Aylık Çıkan Para (Kredi Taksiti): -35.000 TL (420.000 / 12)
• Aylık Çıkan Para (Aidat): -1.500 TL
• Aylık Çıkan Para (Vergi+Sigorta): -583 TL ((4.500+2.500)/12)

Aylık Net Nakit Akışı: 25.000 - 35.000 - 1.500 - 583 = -12.083 TL

Sonuç: Bu yatırım, ilk yılında size her ay 12.083 TL'lik bir ek ödeme gerektiriyor. Ancak bu bir zarar değildir. Bu ödemenin önemli bir kısmı (aylık yaklaşık 11.666 TL'si) evinizin borcunu azaltan anapara ödemesidir ve net varlığınıza eklenmektedir. Bu nedenle yatırımın kârlılığı sadece nakit akışına göre değil, aynı zamanda mülkün değer artışına ve borcun azalmasına göre de değerlendirilmelidir.

Mortgage ve Kira Geliri Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Mortgage kredisinin tamamı gider olarak gösterilebilir mi?

Hayır, bu en sık yapılan hatalardan biridir. Bankaya ödediğiniz aylık taksitin sadece 'faiz' kısmı, Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından gider olarak kabul edilir ve vergi matrahından düşülebilir. Anapara ödemesi, bir borç geri ödemesi olduğu için gider sayılmaz.

Evim yılın bir bölümünde boş kalırsa o aylar için vergi öder miyim?

Hayır. Kira geliri vergisi, adından da anlaşılacağı gibi, sadece tahsil ettiğiniz kiralar üzerinden hesaplanır. Evinizin boş kaldığı aylar için bir gelir elde etmediğinizden, o dönem için vergi doğmaz. Ancak aidat, emlak vergisi gibi sabit giderleriniz devam eder.

Götürü gider yöntemini kimler seçmeli?

Götürü gider yöntemi, genellikle mortgage kredisi kullanmayan, mülküyle ilgili yüksek ve belgeli masrafları (büyük tadilat, yüksek aidat vb.) olmayan mülk sahipleri için daha pratik olabilir. Eğer yıllık giderleriniz, istisna sonrası brüt kiranızın %15'inden az ise bu yöntem mantıklı olabilir.

Kira gelirini beyan etmemenin cezası nedir?

Kira gelirini beyan etmemek ciddi sonuçlar doğurur. Tespit edilmesi halinde, ödenmeyen vergi, gecikme faiziyle birlikte talep edilir. Ayrıca, vergi ziyaı cezası (verginin bir katı) ve usulsüzlük cezaları kesilir. Gelir İdaresi, banka hesapları ve tapu kayıtları üzerinden çapraz kontrollerle beyan edilmeyen gelirleri kolayca tespit edebilmektedir.

Yabancı yatırımcılar için kira vergisi süreci farklı mıdır?

Hayır, Türkiye'de mülk sahibi olan yabancı yatırımcılar, kira geliri elde etmeleri durumunda T.C. vatandaşları ile aynı vergi kanunlarına tabidirler. Aynı istisna haklarından, gider gösterme yöntemlerinden ve vergi dilimlerinden yararlanırlar. Süreçte profesyonel bir mali müşavirden destek almaları tavsiye edilir.

Kiracı depozitosu kira geliri sayılır mı?

Hayır, kiracıdan alınan depozito bir gelir olarak kabul edilmez ve beyan edilmesi gerekmez. Depozito, bir güvence bedelidir ve kiracının mülke verebileceği zararlar veya ödenmeyen borçları için tutulur. Kiracı mülkü sorunsuz bir şekilde teslim ettiğinde iade edilir.

Kira artış oranı net getiriyi nasıl etkiler?

Kira artış oranı, net getiriyi doğrudan ve pozitif yönde etkiler. Giderleriniz (özellikle mortgage faiziniz sabitse) aynı kalırken geliriniz arttığı için hem nakit akışınız iyileşir hem de kârlılığınız artar. 2026 yılı itibarıyla konut kiralarında yasal artış sınırı devam etmektedir, bu da planlama yaparken göz önünde bulundurulmalıdır.

Net Kira Gelirinizi Artırmak İçin 5 Stratejik Hamle

Hesaplamaları anladıktan sonra, hedef bu net getiriyi maksimize etmektir. İşte size bu konuda yardımcı olacak bazı profesyonel ipuçları:

1. Doğru Kredi Yapılandırması: Kredi alırken sadece faiz oranına değil, vadeye ve ödeme planına da odaklanın. Bazen biraz daha yüksek faizli ama daha esnek bir ödeme planı, nakit akışınızı daha iyi yönetmenizi sağlayabilir. Kredi yapılandırma fırsatlarını takip edin.
2. Vergi Kalkanını Akıllıca Kullanın: Gerçek gider yöntemini seçerek tüm yasal giderlerinizi (faturalı tadilatlar, sigortalar, danışmanlık ücretleri vb.) eksiksiz olarak beyanınıza ekleyin. Bu, ödeyeceğiniz vergiyi önemli ölçüde azaltır.
3. Kaliteli Kiracı Seçimi: İyi bir kiracı, düzenli kira ödemesi demektir ve mülkünüze iyi bakar. Bu da boş kalma süresini ve onarım masraflarını minimize eder. Kapsamlı bir araştırma ve referans kontrolü, uzun vadede size para kazandırır.
4. Değer Artırıcı Tadilatlar: Mutfak veya banyoya yapılacak küçük ama modern bir dokunuş, kira bedelini harcadığınızdan daha fazla artırabilir. Yatırım getiri hesaplama aracımızı kullanarak hangi tadilatın ne kadar getiri sağlayacağını analiz edebilirsiniz.
5. Profesyonel Yönetim Desteği: Özellikle birden fazla mülkünüz varsa veya şehir dışında yaşıyorsanız, profesyonel bir mülk yönetim şirketiyle çalışmak, kira toplama, bakım ve kiracı ilişkileri gibi süreçleri sizin adınıza yürüterek zaman ve para tasarrufu sağlayabilir.

Sonuç: Kâğıt Üzerindeki Rakamlardan Gerçek Kâra

Mortgage ile gayrimenkul yatırımı yapmak, doğru yapıldığında servet oluşturmanın en etkili yollarından biridir. Ancak bu yolculuk, brüt kira gelirinin cazibesine kapılıp görünmeyen maliyetleri göz ardı etmekle değil, tüm giderleri ve vergileri hesaba katan detaylı bir analizle başlar. Gördüğünüz gibi, mortgage kira getiri hesabı, basit bir çıkarma işleminden çok daha fazlasıdır.

Yatırımınızın gerçek performansını bilmek, geleceğe yönelik doğru kararlar almanızı sağlar: Mülkü satmalı mısınız, yeniden finanse mi etmelisiniz, yoksa yeni bir yatırım mı yapmalısınız? Tüm bu soruların cevabı, bu rehberde anlattığımız net getiri hesaplamasında gizlidir. Bu konuda uzman desteğine ihtiyacınız varsa, finansal analizden doğru mülkün bulunmasına kadar tüm süreçlerde size yardımcı olmaktan memnuniyet duyarız. Bizimle iletişime geçin →