Türk Vatandaşları İçin Yunanistan'da Mülk Satın Alma Rehberi 2026

Son Güncelleme: Haziran 2026 | Okuma süresi: 12 dk

Yunanistan, masmavi denizi, tarihi dokusu ve Avrupa Birliği üyeliği avantajlarıyla Türk yatırımcılar için her zaman bir cazibe merkezi olmuştur. Özellikle son yıllarda artan ilgi, "Türk vatandaşı olarak Yunanistan'dan mülk satın alma" sürecini daha da önemli hale getirdi. Ancak bu süreç, komşu ülke olmamızdan kaynaklanan bazı özel hukuki prosedürler içeriyor. 2026 itibarıyla güncellenen yasal çerçeve, maliyetler ve dikkat edilmesi gereken tüm detayları bu kapsamlı rehberde bulabilirsiniz.

Bu yazıda, bir mülk satın alma hayalinin bürokratik engellere takılmadan nasıl gerçeğe dönüştürülebileceğini, adım adım ve net bir şekilde ele alacağız. Avukat seçiminden tapu devrine, AFM numarası almaktan Golden Visa başvurularına kadar tüm aşamaları, 15 yıllık gayrimenkul danışmanlığı tecrübemle sizler için derledim. Bu rehber, Yunanistan'da doğru ve güvenli bir yatırım yapmanız için yol haritanız olacak.

Aşkan Behbud — Century 21 Perfect, 15+ yıl gayrimenkul deneyimi, Bağdat Caddesi

Yasal Çerçeve: Türk Vatandaşları İçin Özel Durumlar

Yunanistan'da mülk edinimi, Avrupa Birliği vatandaşı olmayanlar için belirli kurallara tabidir. Türk vatandaşları için ise bu durum, Türkiye'nin komşu ve AB dışı bir ülke olması sebebiyle ek bir prosedür içerir. Temel yasal dayanak, 1892/1990 sayılı kanundur. Bu kanun, ulusal güvenlik gerekçesiyle, belirli "sınır bölgelerinde" AB dışı ülke vatandaşlarının mülk edinmesini özel bir izne bağlar.

Sınır Bölgesi Kısıtlamaları Nedir?

Yunanistan hükümeti, askeri ve stratejik öneme sahip bölgeleri "sınır bölgesi" olarak tanımlamıştır. Bu bölgeler genellikle Türkiye sınırına yakın adaları (örneğin Rodos, Kos, Sakız, Midilli'nin bir kısmı), On İki Adalar'ı ve kuzeydeki bazı kara bölgelerini kapsar. Bir Türk vatandaşının bu bölgelerden mülk alması teorik olarak imkansız değildir, ancak pratikte oldukça zordur. Süreç, Savunma Bakanlığı'na bağlı özel bir komisyondan izin alınmasını gerektirir ve bu izinlerin verilme oranı oldukça düşüktür.

Kısıtlama Dışındaki Bölgeler İçin Prosedür

Sınır bölgeleri dışında kalan yerlerde (örneğin Atina ve çevresi) Türk vatandaşları, diğer AB dışı ülke vatandaşlarıyla aynı prosedürlere tabidir. Süreç daha basit ve öngörülebilirdir. Bu bölgelerde mülk alımı için herhangi bir özel izin gerekmez, standart hukuki ve mali prosedürlerin tamamlanması yeterlidir.

Yunanistan'da Mülk Satın Alma Süreci: Adım Adım Rehber

Yunanistan'da mülk satın alma süreci, doğru adımlar izlendiğinde yaklaşık 2-4 ay sürer. Sürecin her aşamasında profesyonel destek almak, olası riskleri en aza indirir.

1. Uzman Bir Avukat ve Danışman Bulmak: Sürecin en kritik adımıdır. Yunanistan emlak hukukunda uzman, size referans verebilecek, tercihen Türkçe veya İngilizce bilen bir avukatla anlaşmalısınız. Avukat, tüm yasal süreci sizin adınıza yürütecek, haklarınızı koruyacak ve gerekli kontrolleri yapacaktır.
2. AFM Numarası Almak ve Banka Hesabı Açmak: AFM (Arithmos Forologikou Mitroou), Yunanistan'daki vergi kimlik numarasıdır. Mülk alımı, fatura ödemeleri ve diğer tüm resmi işlemler için zorunludur. Avukatınız vekaletname ile sizin adınıza AFM numarası alabilir. Ardından, yine avukatınız aracılığıyla bir Yunan bankasında hesap açtırmanız, para transferlerini kolaylaştıracaktır.
3. Mülkün Hukuki Durum Tespiti (Due Diligence): Beğendiğiniz mülk bulunduktan sonra avukatınız, tapu sicilinde (Ktimatologio) detaylı bir inceleme yapar. Bu incelemede mülkün üzerinde herhangi bir ipotek, haciz, vergi borcu veya yasal bir sorun olup olmadığı kontrol edilir. Ayrıca, mülkün imar durumu ve yapı ruhsatı gibi belgeleri de incelenir.
4. Ön Sözleşme ve Kapora Ödemesi: Hukuki kontroller olumlu sonuçlandığında, alıcı ve satıcı arasında bir ön sözleşme (genellikle özel bir anlaşma veya noter onaylı) imzalanır. Bu aşamada, satış bedelinin genellikle %10'u oranında bir kapora ödenir. Bu sözleşme, satışın koşullarını, nihai satış tarihini ve tarafların yükümlülüklerini belirler.
5. Nihai Satış Sözleşmesi ve Tapu Devri: Tüm hazırlıklar tamamlandığında, noter huzurunda nihai satış sözleşmesi imzalanır. Bu sözleşme öncesinde, mülk devir vergisinin ödenmiş olması gerekir. Alıcı, satış bedelinin kalanını satıcının hesabına transfer eder ve noter bu işlemi onaylar. İmza atıldığı anda mülkiyet resmi olarak alıcıya geçer.
6. Tapu Kaydı ve Sonrası: Noterde imzalanan sözleşme, avukatınız tarafından ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü'ne (Ktimatologio) kaydedilir. Kayıt işlemi tamamlandığında, mülkün yasal sahibi tam olarak siz olursunuz. Bu süreç genellikle birkaç hafta sürer.

Gerekli Belgeler Listesi

Süreç boyunca sizden veya avukatınızın sizin adınıza temin edeceği başlıca belgeler şunlardır:

• Geçerli Pasaport: Kimlik tespiti için gereklidir.
• AFM (Vergi Kimlik Numarası): Tüm mali işlemler için zorunludur.
• Yunanistan'da Banka Hesap Bilgileri: Para transferlerinin kanıtı için gereklidir.
• Vekaletname (Gerekirse): Eğer işlemleri şahsen takip edemeyecekseniz, Yunanistan'daki avukatınıza noter onaylı ve apostil şerhli bir vekaletname vermeniz gerekir.
• Medeni Durum Belgesi: Evliyseniz, eşinizin de bilgilerini içeren ve apostil şerhi taşıyan bir belge gerekebilir.
• Gelir Kaynağını Gösterir Belgeler: Özellikle banka hesabı açarken veya yüksek meblağlı transferlerde banka tarafından istenebilir.

Maliyet Analizi: 2026 Yılında Yunanistan'da Mülk Almanın Bedeli

Yunanistan'da mülk alırken, satış fiyatına ek olarak çeşitli vergi ve masrafları da hesaba katmak önemlidir. Bu maliyetler genellikle mülk bedelinin %7 ila %12'si arasında değişir.

Aşağıdaki tablo, 300.000 € değerinde bir mülk için tahmini masrafları özetlemektedir.

2026 Güncel Mevzuatı ve Golden Visa Programı

Yunanistan, gayrimenkul yatırımı yoluyla oturum izni sunan Golden Visa programı ile yabancı yatırımcılar için oldukça popülerdir. 2024 yılında yapılan ve 2026'da tam olarak uygulanan son değişiklikler, yatırım eşiklerini önemli ölçüde artırmıştır.

Yeni Golden Visa Eşikleri (2026)

• Zone A (Yüksek Talep Bölgeleri): Atina'nın merkezi, güney ve kuzey banliyöleri, Selanik, Mykonos ve Santorini gibi popüler bölgelerde asgari yatırım tutarı 800.000 €'ya yükseltilmiştir. Bu bölgelerde yatırımın tek bir mülke yapılması zorunludur.
• Zone B (Diğer Bölgeler): Ülkenin geri kalanında asgari yatırım tutarı 400.000 € olarak belirlenmiştir.
• Özel Durumlar: Ticari mülklerin konuta dönüştürülmesi veya tarihi binaların restore edilmesi gibi durumlarda asgari yatırım limiti 250.000 € olarak korunmaktadır.

İspanya ve Portekiz gibi ülkelerin gayrimenkul yoluyla Golden Visa programlarını sonlandırması, Yunanistan'ın programını Avrupa'daki en cazip seçeneklerden biri haline getirmiştir. Türk yatırımcılar için Golden Visa programımız, Schengen bölgesinde vizesiz seyahat ve aile üyeleri için oturum hakkı gibi önemli avantajlar sunmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Türk vatandaşı Yunanistan'da her yerden ev alabilir mi?

Hayır. Türkiye sınırına yakın adalar ve bazı kara bölgeleri gibi "sınır bölgeleri" olarak tanımlanan yerlerden mülk alımı özel izne tabidir ve bu izin pratikte zor alınır. Atina, Selanik ve ülkenin büyük bir bölümü gibi kısıtlama dışı bölgelerde ise sorunsuzca mülk alınabilir.

Yunanistan'da mülk alımı ne kadar sürer?

Tüm belgelerin hazır olması ve sürecin sorunsuz ilerlemesi durumunda, mülk seçimi sonrası hukuki ve tapu işlemleri genellikle 2 ila 4 ay arasında tamamlanır.

AFM numarası almak zorunlu mu? Nasıl alınır?

Evet, zorunludur. AFM (vergi kimlik numarası) olmadan hiçbir resmi mali işlem yapılamaz. Yunanistan'a gitmeden, Türkiye'den vereceğiniz apostilli bir vekaletname ile avukatınız sizin adınıza AFM başvurusunu yapabilir.

Ödemeyi Türk bankasından doğrudan yapabilir miyim?

Evet, yapabilirsiniz. Ancak en güvenli ve şeffaf yöntem, Yunanistan'da adınıza açılan bir banka hesabına parayı transfer etmek ve ödemeyi bu hesaptan yapmaktır. Bu, paranın kaynağını ve amacını net bir şekilde belgeleyerek ilerideki olası sorgulamaları engeller.

Golden Visa alırsam Yunanistan'da yaşamak zorunda mıyım?

Hayır. Yunanistan Golden Visa programının en büyük avantajlarından biri, ülkede yaşama zorunluluğu olmamasıdır. Oturum izninizi korumak için Yunanistan'a giriş yapmanız bile gerekmez.

Satın aldığım evi kiraya verebilir miyim?

Evet. Satın aldığınız mülkü kısa veya uzun dönemli olarak kiraya vererek döviz bazında kira geliri elde edebilirsiniz. Özellikle turistik bölgelerdeki mülkler, ciddi bir kira potansiyeli sunmaktadır. Bu konuda yatırım getiri hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

Mülk alımı için Yunanistan'a gitmem şart mı?

Hayır, şart değil. Türkiye'deki bir noterden Yunanistan'daki avukatınıza vereceğiniz apostil şerhli kapsamlı bir vekaletname ile tüm süreci (AFM alımı, banka hesabı açılışı, sözleşme imzalanması) uzaktan yönetebilirsiniz.

Sonuç ve Uzman Tavsiyesi

Türk vatandaşları için Yunanistan'da mülk sahibi olmak, doğru adımlar atıldığında son derece karlı ve prestijli bir yatırımdır. Sürecin en önemli noktası, sınır bölgesi kısıtlamalarını doğru anlamak ve tüm yasal süreci yönetecek güvenilir bir avukatla çalışmaktır. 2026 yılı itibarıyla güncellenen Golden Visa koşulları, yatırım yoluyla Avrupa'da bir kapı aralamak isteyenler için hala önemli fırsatlar sunmaktadır.

Unutmayın, her yatırım kararı gibi bu süreç de detaylı bir araştırma ve profesyonel rehberlik gerektirir. Özellikle dil ve hukuk sistemi farklılıkları nedeniyle, her adımı bir uzmana danışarak atmak sizi olası risklerden koruyacaktır. Bu konuda uzman desteğe ihtiyacınız varsa, bizimle iletişime geçmekten çekinmeyin.